Mortgage Calculator

So verwendest du den Hypothekenrechner

1. Gib den Immobilienpreis ein - den vereinbarten Kaufpreis aus dem Kaufvertrag, keine grobe Schätzung.
2. Gib deine Anzahlung ein - das Geld, das du beim Abschluss aufbringen wirst. Zwanzig Prozent sind die klassische Schwelle, die PMI bei herkömmlichen Darlehen eliminiert; 3-5% sind bei FHA- und Erstkäufer-Programmen üblich.
3. Gib den jährlichen Zinssatz ein - den von deinem Kreditgeber auf dem Loan Estimate angegebenen Satz. Verwende den Nominalzinssatz, nicht den APR, für eine amortisationsgenaue Berechnung.
4. Wähle die Darlehenslaufzeit - wähle 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Die 30-jährige Festhypothek ist die häufigste US-Hypothek; 15 Jahre spart bei höherer monatlicher Rate etwa die Hälfte der Gesamtzinsen.
5. Überprüfe die Ausgabe und den Plan - der Rechner zeigt monatliches Kapital und Zinsen, Gesamtzinsen über die Laufzeit des Darlehens, Gesamtkosten und einen Aufschlüsselungsbalken. Ein Klick auf "Tilgungsplan anzeigen" enthüllt die monatliche Aufteilung zwischen Kapital und Zinsen.

Die Mathematik und was dieses Werkzeug tatsächlich modelliert

Dies ist ein Festzins-Amortisationsrechner. Er löst die standardmäßige Barwertgleichung M = P × r(1+r)n / ((1+r)n - 1) für die monatliche Zahlung M, unter Verwendung des monatlichen periodischen Satzes r und der Gesamtzahlungen n. Der Tilgungsplan iteriert dann vorwärts: die Zinsen jedes Monats sind der ausstehende Saldo mal r, der verbleibende Anteil von M reduziert das Kapital, und der neue Saldo wird in die nächste Zeile übertragen. Dies ist genau die Methode, die im Offenlegungsleitfaden des Consumer Financial Protection Bureau definiert ist, und erzeugt Zahlen, die auf den Cent genau mit dem Abrechnungssystem deines Kreditgebers übereinstimmen.

Die Berechnung läuft als Preact-Island; Eingaben verwenden parseFloat, die Iteration läuft in einem einzigen Durchlauf von n Schritten, und die Formatierung verwendet Intl.NumberFormat mit USD-Locale. Die Berechnung ist clientseitig: kein Saldo, Zinssatz oder persönliches Detail wird an einen Server gesendet, da es keinen Fetch, XHR oder Beacon für diese Werte gibt. Du kannst dies bestätigen, indem du die Netzwerk-Registerkarte in Chrome oder Firefox Devtools öffnest und beobachtest, wie der Datenverkehr nach dem initialen Seitenladen beim Bearbeiten von Eingaben einfriert.

Wann dieser Rechner seinen Dienst leistet

• Vor dem Kauf eines Hauses - die Zielmonatsrate, die du aufrechterhalten kannst, eingeben und rückwärts zu einem realistischen Immobilienpreis arbeiten.
• Einen "no-points"-Angebot zu 7,0% mit einem "1-Punkt-Buydown"-Angebot zu 6,625% vergleichen, um den Break-even-Monat zu sehen.
• Die mündliche Schätzung eines Hypothekenmaklers überprüfen, bevor du das formelle Loan Estimate erhältst - die TRID-Regel gibt Kreditgebern drei Tage zur Ausstellung.
• Eine Refinanzierungsanalyse durchführen: aktueller Satz und Saldo gegenüber einem neuen Darlehensangebot unter Berücksichtigung eingerechneter Abschlusskosten.
• Entscheiden, ob eine Hypothek umstrukturiert werden soll (einen Pauschalbetrag einzahlen und neu amortisieren) nach Erhalt eines Bonus oder einer Erbschaft.
• Modellieren, wie eine 2%-Erhöhung der Anzahlung deine PMI-Belastung und monatlichen Kosten ändert.

Grenzfälle, die du kennen solltest

Dieser Rechner enthält keine PITI-Komponenten über Kapital und Zinsen hinaus. Deine tatsächlichen monatlichen Wohnkosten bündeln Grundsteuer (in den USA jährlich etwa 1,1% des Immobilienwerts, aber von 0,3% in Hawaii bis 2,4% in New Jersey reichend), Eigenheimversicherung (1.400-2.000 US-Dollar pro Jahr nationaler Durchschnitt) und private Hypothekenversicherung, wenn dein LTV 80% übersteigt. PMI selbst beträgt in der Regel 0,5-1,5% des Darlehens jährlich und ist bei herkömmlichen Darlehen erforderlich, bis du eine Kündigung bei 80% LTV beantragst oder die automatische Beendigung bei 78% gemäß dem Homeowners Protection Act eintritt. FHA-Darlehen haben MIP für die Laufzeit des Darlehens in den meisten Fällen nach 2013. Variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) bleiben nicht fest - ein 5/1 ARM sperrt den Satz nur für die ersten fünf Jahre und setzt dann jährlich gegen einen Index plus Marge zurück, daher gibt dieser Rechner nur für den initialen Zeitraum einen gültigen Wert. Zinsen-nur- und Ballonhypotheken verletzen auch die vollständig amortisierende Annahme.

Das Hypothekenumfeld in zwei Absätzen

US-Wohnhypotheken werden von herkömmlichen Darlehen dominiert (in Übereinstimmung mit Fannie Mae und Freddie Mac-Limits, 766.550 US-Dollar für die meisten Landkreise im Jahr 2024, höher in ausgewiesenen Hochkostengebieten), FHA-Darlehen (3,5% Mindestanzahlung, HUD-gesichert, für Käufer mit mittlerem Einkommen), VA-Darlehen (für berechtigte Veteranen, oft 0% Anzahlung, keine PMI) und USDA-Darlehen (ländlich, 0% Anzahlung, einkommensgedeckelt). Jumbo-Darlehen überschreiten das konforme Limit und haben ihr eigenes Underwriting. Alle können fest (30, 20, 15 oder 10 Jahre) oder variabel sein. Die Amortisationsformel oben ist über alle Produkttypen hinweg gleich - nur Satz, Laufzeit und Versicherungszusätze variieren.

Der Hypothekenprozess wird durch TILA, RESPA und die TRID-Regel geregelt, die zusammen ein Loan Estimate innerhalb von drei Werktagen nach dem Antrag und eine Closing Disclosure drei Werktage vor dem Abschluss erfordern - beide Formulare verwenden standardisierte Layouts, sodass du Angebote Zeile für Zeile vergleichen kannst. APR im Loan Estimate enthält Hypothekenversicherung, Origination, Rabatt-Punkte und bestimmte Drittgebühren und ist die richtige Zahl zum Vergleichen zweier Angebote; der in diesem Rechner verwendete Nominalzinssatz ist für die Amortisationsmathematik korrekt, verbirgt aber Gebührenunterschiede.

Wie dieses Werkzeug im Vergleich zu Bankrate, Zillow und der Website deines Kreditgebers abschneidet

Bankrate, NerdWallet und Zillow bieten alle Hypothekenrechner mit mehr Feldern (PITI-Treuhand, PMI, HOA) an, die eine realistischere monatliche Gesamtzahl ergeben - nützlich, wenn du einer Entscheidung näher kommst. Ihr Nachteil ist die Lead-Erfassung: Sie leiten deine Eingaben oft an Kreditgeberpartner weiter. Die eigene Website deines Kreditgebers gibt die genaueste Zahl, da sie an seine tatsächliche Produktpreisgestaltung gebunden ist, funktioniert aber nur für Angebote von diesem Kreditgeber. Excels PMT(rate/12, nper, -pv) gibt eine identische monatliche Zahlungszahl zurück. Die Nische dieses Rechners ist Schnelligkeit für das Kapital-und-Zinsen-Stück: drei oder vier Eingaben, sofortiger Tilgungsplan, keine Tracking-Skripte, die deinen Ziel-Immobilienpreis sammeln. Die Ausgabe dient nur zur Bildung und Planung; ein lizenzierter Kreditsachbearbeiter, ein Immobilienanwalt und idealerweise ein honorarbezahlter Finanzplaner sollten jede Hypothekenverpflichtung vor der Unterzeichnung prüfen.